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一、房地产企业主要看哪些财务指标
一类是动态指标，一类是静态指标。
动态指标需计算资金的时间价值，主要指标包括内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等；
静态指标没有考虑资金的时间价值，主要指标包括静态投资回收期、投资利润率、投资利税率等。
在计算和评价动态指标时，项目的长期贷款利率是一个重要参数，由于项目的资金成本为投资加上应计利息，因此项目的长期贷款利率可近似作为项目的资金成本率。
房地产企业是个现金为王的行业，现金流是企业财务报表的关注重点，其次就是：利润率，资产负债表率、流动比及速动比，应收账款等指标。
主要看两类指标。一类是动态指标，一类是静态指标。
动态指标需计算资金的时间价值，主要指标包括内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等；
静态指标没有考虑资金的时间价值，主要指标包括静态投资回收期、投资利润率、投资利税率等。
在计算和评价动态指标时，项目的长期贷款利率是一个重要参数，由于项目的资金成本为投资加上应计利息，因此项目的长期贷款利率可近似作为项目的资金成本率。
现金流是企业财务报表的关注重点，其次就是：利润率，资产负债表率、流动比及速动比，应收账款等指标。
拓展资料
财务指标是指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标，中国《企业财务通则》中为企业规定的三种财务指标为：偿债能力指标，包括资产负债率、流动比率、速动比率;营运能力指标，包括应收账款周转率、存货周转率；盈利能力指标，包括资本金利润率、销售利润率(营业收入利税率)、成本费用利润率等。
偿债能力指标
1、 短期偿债能力指标
⑴流动比率=流动资产/流动负债×100%
一般情况下，流动比率越高，短期偿债能力越强，从债权人角度看，流动比率越高越好；从企业经营者角度看，过高的流动比率，意味着机会成本的增加和获利能力的下降。
⑵速动比率=速动资产/流动负债×100%
其中：速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据
一般情况下，速动比率越高，企业偿债能力越强;但却会因企业现金及应收账款占用过多而大大增加企业的机会成本。
2、长期偿债能力指标
⑴资产负债率=负债总额/资产总额×100%
一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强；从企业所有者来说，该指标过小表明对财务杠杆利用不够；企业的经营决策者应当将偿债能力指标与获利能力指标结合起来分析。
⑵产权比率=负债总额/所有者权益总额×100%
一般情况下，产权比率越低，企业的长期偿债能力越强，但也表明企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。
运营能力指标
运营能力主要用资产的周转速度来衡量，一般来说，周转速度越快，资产的使用效率越高，则运营能力越强。资产周转速度通常用周转率和周转期(周转天数)来表示。
计算公式为：周转率(周转次数)=周转额/资产平均余额
周转期(周转天数)=计算期天数/周转次数=资产平均余额*计算期天数/周转额
二、2012年房地产估价师经营与管理:盈利指标计算方法
盈利指标计算方法
一 动态指标
⑴ 财务净现值
财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的
目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动
起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济
指标。计算期的选取规则如表6-3所示。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是
导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率
(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
财务净现值的计算公式为：
房地产投资项目计算期选取规则 表 6-3
项目类型
计算期(开发经营期)界定
开发
投资
出售
为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权
开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期;
销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周
期;当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。
出租
或
自营
为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的
时间周期;以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命
中较短的年限为值;为计算方便，也可视分析精度要
求，取10~20年。
置业投资
为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动
所占用的时间，从获取物业所有权(使用权)开始，到出租
经营或自营活动正式开始截止;经营准备期的时间长短，
与购入物业的装修状态等因素相关。
NP
式中 FNPV--项目在起始时间点的财务净现值;
ic--基准收益率或设定的目标收益率。
如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了
基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于
0，则项目不可接受。
⑵ 财务内部收益率
财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现
金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：
000()(1)(1)(1)
nnnttttctctctttF
NPV
NPV1
NPV 1
FIRR
0 i 1 i2
NPV 2
i2-i1
iNPV
NPV1 FIRR
0 i1 i2
NPV2
i
式中 CI--现金流入量;
CO--现金流出量;
(CI-CO)t--项目在t年的净现金流量;
t=0--项目开始进行的时间点;
n--计算期，即项目的开发或经营周期(年、季度或月)。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回
投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投
资可以被完全收回。
图 6-2 计算 IRR 的试算内插法图示
财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基
准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使
净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内
插法公式为：
式中 i1--当净现值为接近于零的正值时的折现率;
i2--当净现值为接近于零的负值时的折现率;
NPV1--采用低折现率时净现值的正值;
NPV2--采用高折现率时净现值的负值。
式中i1和i2之差不应超过1%~2%，否则，拆现率i1、i2和净现
值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图
6-2)。
内部收益率表明了项目投资所能支付的贷款利率。如果贷
款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内
部收益率是可以接受贷款的利率。将所求出的内部收益率与行
业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，则认为项目
在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。
当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值
函数NPV(i)如图6-3所示。从图6-3中可以看出，当i值小于FIRR
时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于FIRR时，对于
所有的i值，NPV都是负值。
图 6-3 净现值与折现率的关系
值得注意的是，求解FIRR的理论方程应有n个解，这也就引
发了对项目内部收益率性的讨论。研究表明：对于常规项目(净
0()(1)0ntttCICOFIRR.
=
.+=Σ
121112||()
NPViiFIRRiNPVNPV×.
=+
+
现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化) FIRR有实
数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次
变化)计算FIRR的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的
FIRR是的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不
是项目的FIRR。因此，对非常规项目，须根据FIRR的经济含义对
计算出的FIRR进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
⑶ 动态投资回收期
动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收
益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要
指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，
累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计
算公式为：
式中 Pb--动态投资回收期。
动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：
Pb =[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+
[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]
上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算
成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月
数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。
在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相
比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投
资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地
产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
二 静态指标
⑴ 成本利润率
成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步
判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率
的计算公式为：
式中 RPC--成本利润率;
GDV--项目总开发价值;
TDC--项目总开发成本;
DP--开发商利润。
计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收
入扣除销售税金后的净销售收入;当项目用于出租时，为项目在整
个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入
的计算方法，见第八章有关内容。
项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出
的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费
用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费
用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、
其他费用和不可预见费用等。具体估算方法，见第八章有关内容。
计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估
时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，开发项目的收入与
成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长
基本能抵消成本的增长。
开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本利
润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经
济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场
Σ=
.=+.
bPttctiCPCI00)1()(
%100%100×=×.
=
TDCDPTDCTDCGDVPRC
竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款
利率水平等相关。一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅
开发项目，其目标成本利润率大体应为35% ~ 45%。
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润
率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本
在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
⑵ 投资利润率
投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项
目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单
位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大
的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，其
计算公式为：
利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本
-运营费用-销售税金
销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加
项目总投资=开发建设投资+经营资金
投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评
价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资
盈利能力是否达到本行业的平均水平。
⑶ 资本金利润率
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或
项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目
的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入
的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：
⑷ 资本金净利润率
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润
总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反
映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：
⑸ 静态投资回收期Pb'
静态投资回收期(Pb')，是指当不考虑现金流折现时，项目以净
收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目
来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为：
式中 Pb'--静态投资回收期。
静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求
得，详细计算公式为：
Pb'=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+
[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算
成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月
数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。
⑹ 现金回报率
现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬
与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资
或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率
%100×
项目总投资
润总额年利润总额或年平均利
投资利润率=
%100×
资本金
润总额年利润总额或年平均利
资本金利润率=
%100×
资本金
均税后利润总额年税后利润总额或年平
资本金净利润率=
Σ=
=.
'bP0t0)(tCOCI
和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还
本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报
率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融
机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项
投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流
量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%
=14%;如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资
的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。
现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本
化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同，
因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。
⑺ 投资回报率
投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与
投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资
回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的
价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标
反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。
在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资
者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时，投资回报
率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投
到此，以上就是小编对于地产项目基础指标运营表的问题就介绍到这了，希望介绍关于地产项目基础指标运营表的2点解答对大家有用。
